第103話 東京の地価は何処まで上がる？東京の家賃は高いのか安いのか土地白書を読む

本日の私はこうして起業した！第103話は「東京の地価は何処まで上がる？東京の家賃は高いのか安いのか土地白書を読む」をお送り致します。

上のグラフは国土交通省の令和３年版「土地白書」の資料を抜粋した首都圏・近畿圏の新築マンション価格の推移です。

実は私はこうした資料を参考に不動産投資の時期や今後の動向を読む材料にしています。

特に重要なのは青い折れ線グラフで、これを見ると平成21年から24年にかけて横ばいだったものが、平成25年から上昇に転じています。

この頃何が起きたかご存じですか？

この時期は平成24年に第二次安倍内閣でアベノミクスによる無制限の金融緩和が行われた為に為替相場が円安に推移し、世界中から観光客が押し寄せて来る切っ掛けになりました。

平成25年当時私は、墨田区の地価が鍋底状態のボトムから抜け出す事を予想し、観光需要の期待できる東京スカイツリー周辺の一等地にある物件を探し始め、平成26年に手頃にな物件があり購入しました。

実は、安倍のミクス前の平成24年にも駅近の土地を購入していましたが、これがバブル崩壊後の最安値で購入していた事が後から分かりました。

これが現在では価格が2倍から3倍に上昇していますし、いずれも賃貸で貸しているので、家賃で銀行借りれを返済していますので、間もなく返済が終わりる物件と借り換えで金利コスト縮減させる事を進めています。

基本的には返済期間を10年にしていますので、10年後には完済し銀行の抵当権を抹消して置きますと、次の出物が出た場合、次の投資物件の担保として差し出せば融資が受け易くなります。

基本的に銀行からの借金はその土地や建物を賃貸で貸した時の家賃で返済し、更に管理費等が捻出できる返済方法を検討すると良いと思います。

そこで問題となるのが、今後の家賃相場の動きをどう予測するかです。

このグラフは国土交通省の令和３年版「土地白書」の資料を抜粋した東京23区・大阪市のマンション賃料指数の推移です。

これを見ますと東京23区のマンション賃料指数平成23年をボトムに上昇しており、最近では中共ウイルス感染拡大の影響で鈍化したものの、再び上昇に向かう事が推測されます。

その理由は、私の不動産会社にはほぼ毎日土地の売り物を探す業者から電話があり、いずれもマンション建設用地を探す電話ばかりで、マンション用地がひっ迫しているからです。

しかし、30平方メートル以下の広さのワンルームマンションは、どう考えても供給過剰と思われ、空室リスクが高く、横ばい又は古い物件や管理の悪い物件は下落する可能性は否定できません。

逆に、70平方メートル以上ある優良物件は希少性が高く、個人が借りるよりも大企業が社員の為に借りるケースが多く、この場合社員の給料を家賃分上げるよりも、会社が借りて複利厚生費として経費処理した方が節税になるからかも知れません。

私の経験では、バブル崩壊で不動産価格が長期に亘り下落しても、家賃は下がる事はありませんでした。

その逆に、値下がりに驚いて売ってしまった人は損をしている筈ですし、売らずに長期保有していれば、家賃の累積額が購入価格を上回り、その後は家賃が収入になる事は言うまでもありません。

家賃は、デフレに強くインフレにも強いのは、その原資が賃借人様の勤労所得が余り大きく変動する事は国の政策上無い様にしなければ、国民の不満が爆発してしまうからです。

現在の政府は自民党は無茶苦茶な政策で勤労者の所得は減り続け、公的負担の増大で勤労者の所得の約半分が搾取されていますが、給付金を配ると言う小手先のガス抜きで胡麻化しているのです。

最大のリスク要因は、政府特に財務省の嘘と自民党の利権政治で、外国からの対日圧力を跳ね返す処か逆に国民に付けを回す形で国際金融資本家に媚びを売る政策が繰り返され日本の富が差し出されている点です。

つまり、我が国の政治が最大のリスク要因で、戦後冷戦下で日本が共産化させない為に自民党を作ったのは実はCIAで為に選挙制度そのもが自民党が常に有利になるよう小選挙区制が導入され選挙区の区割りなどで有利にしています。

戦後の歴史は常に自民党が圧勝する度に、法律や税法が改悪され、常に国民が貧乏になる方向で改悪され、税金奴隷にされいる事を忘れてはなりません。