属性の良いエリートサラリーマンがカモにされる新築マンション投資の実情！

墨田区内に次々に建設される投資用マンションの実態をお知らせしませんと、特に属性の良いエリートサラリーマンが狙われていますので、新築マンション投資について解説してみたいと思います。

ここ数年区民の皆様からマンションの工事説明会に立ち会って欲しいと言う依頼が増えていますが、その殆どが事実上ワンルームマンションで、一定割合が40平方メートルの住居を建設する義務がありますがギリギリの広さと数しかありません。

また、一定以上の規模のマンションでは区の条例で駐車場の設置義務がありますので駐車場は用意されても26平方メートル程度のワンルームに入居される方が車など利用するだろうかと言う疑問があります。

この点を以前デベロッパーに聞いた事がありますが、マンションを建て売る事が目的なので、駐車場の後の事は我々には関係が無いと言う趣旨のご返事でした。

つまり、新築マンションを建て、融資審査の通り易い属性の良いエリートサラリーマン層に投資用のマンションとして高い利ザヤを載せて売り抜ければ儲かる仕組みです。

確かに投資は大変重要ですが、投資の基本は「投資のハードルが高い程安全です」しかし、ワンルームマンション投資は2千万円から5千万円程度ですから、それに35年ローンとなると投資のハードルとしてはとても低い部類で危険なレベルです。

属性の良いエリートサラリーマン層ならこの程度の金額は35年ローンなどを使い月々の返済額を低くすれば買えてしまいますが、現在の岸田政権の様な無茶苦茶政治や経済政策で35年先までいくら大企業勤務でも安泰とは言えません。

更に、現在墨田区内では投資用のワンルームマンションが大量に作られ、供給過剰ですから不動産会社に客付けを依頼しても断られるか、適当にあしらいながら何もしないのが実情ではないでしょうか。。

ワンルームマンションのデベロッパーでは、新築マンションを建てると、フリーレントと呼ばれる家賃の掛からない機関を4～5カ月取り、満室の状態にして販売し、売れたら買主の責任で客付けをしなければなりません。

しかも、敷金を減額したり、4～5カ月のフリーレントを目当てに入居される入居者はこうした不動産の裏側を知り尽くした素人では手に負えない問題のある方である事が多いのです。

当然、家賃の遅延や不払いに悩まされますし、退去させるには法的な手続きが必要になり弁護士の着手きんだけでも20万円位必要になる上に、部屋が汚れた場合清掃やリニューアル工事で30万円程度かかります。

続いて、次の入居者が全く入らず数年間も空いてしまい家賃が入って来ない可能性が高いのです。

そこへ、管理費と修繕積立金の支払い、ローンの毎月の支払が加わりますので、家計が赤字になると共に借金が膨らんでしまい、売ろうにも買い手が付かないか、新築時の買値の半額以下に下落し、借金だけが残ってしまいます。

現在の様に給料が上がらず物価が高騰するなかで、この様な投資を行うと投資処か財産を失い、人生設計も狂ってしまいます。

はっきり申しまして現在の自民党や公明党のしている事は、国民を豊かにする事よりも外国を豊かにする政策ですから、日本の国民は技術も生産力も奪われ、国民の富は税金や公的負担で吸い上げ貧困にさせています。

良い例が、日本の学生が大学に通うには300万円を超える奨学金と言う借金をして大学に通いますが、安倍政権から、外国人留学生30万人計画で、留学生の学費と生活費、渡航費まで含めると年間一人当たり約190万円が支払われています。

そして、留学生一人当たり4年間では約760万円になりますが返済不要です。

一方で、日本の学生には300万円程度の奨学金しかありませんし、これは就職後返済の義務があります。

それほど、自民党や公明党の現在の政権は外国の諜報機関にハニトラされいるのか、外国人移民を推進しながら、日本の若者はどうせ選挙行かないからと見捨ています。

その一方で、利権団体と選挙行く高齢者層には手厚く、選挙が近づくと我々の税金からバラマキをして金で票集めているのが実情ではないでしょうか。

また、インベスト岸田は嘘で政府が進めるNISAやiDeCoも所謂ハードルの低い投資で、損をする可能性が高く、しかもリターンが少ないので投資のプロは先ずやりません。

政府のやる事は信じない事が賢い選択だと思います。

まして、新築マンション投資は損をする可能性が高過ぎますので、手を出さない事があなたと、地域環境を守る結果になります。

セキスイハウスが63億円も騙される地面師の実態！司法書士や弁護士も騙されていた！

事件の事には何も触れていない63億円もの詐欺被害が発生した大手ハウスメーカー積水ハウスのホームページです。

今回の地面師と言われる組織的な犯罪集団は、まるで劇団の様な犯罪組織に当初話を持ってきたブローカー、仲介業者、不動産業者、積水イハウス、そして登記の専門家である司法書士、法律の専門家である弁護士が、「私も騙された」と言っており、如何に巧妙だったかが分かります。

こうした事件に巻き込まれない事や再発防止の為にその手口を分析してみました。

山手線五反田駅から目黒川方向に徒歩3分という絶好地に、約600坪が土地が4～5年前から実態として活用されない旅館として放置されているとなりますと不動産業界では当然注目される物件と言えます。

所有権者は誰かは不動産登記簿謄本を法務局で取ればすぐに分かりますが、ここは昭和35年12月の相続され、抵当関係を示す乙区には何も記載されていない権利関係が複雑でない優良な物件ですから多くの業者が群がった様です。

本来の所有者が知らない内に登記簿には平成30年4月24日、売買予約で千代田区永田町のIKUTAホールディングスに移り、同日、大阪市北区に本社を持つ積水ハウスに15億円で売買予約され積水が買う筈でした。

ところが、積水との売買は成立せず、その2ヵ月後の6月24日、「相続」を原因に都内大田区の2人の男性に所有権が移転してしまいます。

15億円で売買予約され登記簿にも載っているのに何故所有権が移転したのかは、登記所が2人の男性の訴えを認めて相続登記したことは、売買予約で所有権移転の仮登記をした2社の申請が、正規のものかどうかを確認する必要性が生じた為と思われます。

つまりこの段階で売買予約」は無効となり、15億円の売買予約金を支払った積水ハウスは、本来の所有者に成りすました女とそのグループに騙されていた事が明らかにされます。

驚いた事に、実際には15億円の売買予約金だけでは無く、売買金額70億円のうち9割の63億円が支払われていたのです。

この事は当然、積水ハウス内部での責任問題となりますので、自殺者が出ても不思議ではない程の大事件ですから今後どう処理されるのか注目されます。

不可解な点は、山手線五反田駅から徒歩3分という約600坪が土地が70億円で買えるのかと言う疑問があり、周辺の取引実例から調査してもこれだけまとまった土地は100億円以上するものがなぜこんなに安く買えるのかと言う疑問です。

相場よりも30億円も安く買える事から積水ハウスは、本人確認を怠った可能性があります。

更に、この地面師詐欺事件は、公的な本人認証に関わるパスポートや印鑑証明を行政側を騙して不正な方法で入手している点で、本物も使われているので司法書士や弁護士も騙されていた様です。

主犯格の人物は海外に逃亡しており、海外の犯罪組織や暴力団などの関与もありそうな事件だと思われます。

最近では金融機関が口座を作る事に大変厳しくなっており、更に犯罪が増えれば銀行口座を作る事は更に厳しくなる事が予想されます。

しかも、詐欺の手口も巧妙化しており被害額も大きくなっていますから、犯罪組織が効率的に稼ぐ犯罪として激増する恐れがあるのでご注意下さい。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第9話

ご覧の図面がコンクリートの打設を行う際の区道の状況です。

大型の生コン車が横づけされると工事現場の前の区道は車両が通れなくなります。

同時に基礎工事では杭打ちの際に騒音が出る事が予想され、コンクリートの打設時には生コン内の気泡を除去する為にバイブレターが使用されますとこれも騒音が出ます。

工事関係はこの位にして、1月12日の説明会で問題になった部分がどうなったのか指摘しました。

ご覧の図面は建築が計画されている建物の1階の図面ですが、どう考えても50室もの部屋から出されるごみの一時保管場所がありません。

これは2階部分の図面ですが、運営事業者はごみの一時保管場所はご覧の図面のほぼ中央部分のエレベターの隣にあるリネン室にごみを保管すると言われました。

リネン室とはシーツや寝間着などを保管する場所ですが、ここにごみを保管するというのは大変不衛生で、もしも宿泊客の中に伝染病等の保菌者が居た場合細菌の種類によっては空気感染しますのでごみの保管中に細菌がシーツや寝間着などに付着する危険性があります。

更に、ゴミの収集業者が来た場合、各階のリネン室にあるごみをエレベターで運ぶ事になりますのでこれ不衛生ですし、どうしても1階部分に仮置きしてから収集車に積み込む訳ですからごみの適正管理ができるのでしょうか。

この計画中のホテルは食堂の設備が全くない素泊まり専用の施設ですから、宿泊客は外食するか出前を取るかコンビニ等でお弁当を買って食べると言うケースが多いと思われ大量のゴミが出る事が予想されます。

こんな状況にも関わらずごみの一時保管場所すら用意しない建物設計には無理があり、再考を促しましたが業者は聞き入れようとしませんでした。

つまり、本来必要な設備を削り、客室を最大限に増やして儲けようと言う利益追求の余り必要な設備を設けない良識が無い業者と言わざるを得ません。

営業時間も24時間営業だそうで、隣にはお墓がある静寂な地域に夜な夜な酔っ払いが泊りに来られる事が想定され、路上に吐しゃ物が放置された場合はどうるのか質問しますと宿泊客のものと分かった場合は掃除をするそうですが、不明の場合は近隣の住民が清掃する事になります。

総じて計画そのものが杜撰で行き当たりばったりの対応になる事が予想されます。

第10話に続きます。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第8話

前回に引続き吾妻橋二丁目に出現したホテルとは名ばかりの1部屋約12.22平米しかない粗悪な安宿計画の建築工事説明会が12日午後6時30分から開会されました。

内容は今後のトラブルが発生する事を想定して当ブログに記録保存し、地域の皆様と共有させていただきます。

建築説明会のメンバーはご覧の皆さんで左から施工者の㈱松下産業の面川氏、設計・監理の株式会社グローバン企画の千原氏、同上司に当たる菊池氏、同一級建築士の山内氏、運営事業者の株式会社アマネスクの安達氏、城島氏です（注：口頭言われたものを記載しておりますので人名の漢字が異なる事があります）。

工事の着工予定は4月20日と言う事で説明会が始まろうとしましたが、前回1月12日に行われた計画説明会で住民が求めた事に対する回答がされていない問題について説明を求めました。

これに対して株式会社グローバン企画企画開発部千原輝久次長は工事説明が終わってからやるとの事ですので工事説明を聞きました。

工事に関し作業時間について住民から午前8時から午後6時30分までとなっており工事時間が長すぎるとの指摘があり住民から午後5時で終了する事を求められ、施工主はこれを了承しました。

祝日の工事について住民からやるのかと言う質問に対して祝日も日曜と重ならない限り工事を行うとの答弁でしたので、私は、祝日は隣接するお寺にお墓参りに来られる方が多く死者の霊を弔う環境が提供出来ず不謹慎ではないかと問正しました。

その結果、祝日は工事をしない事を施工者の㈱松下産業の面川氏は約束しました。

更に、工事に伴う振動や騒音を防止する為に、住民が見える場所に振動計と騒音計を設置する事を求めこれも施工者の㈱松下産業の面川氏は約束しました。

更に、町会かの要請で交通事故防止の為に工事車両の町内通行を制限させていただきました。

施工業者側の資料では工事車両が町内をぐるりと回る計画がされていましたが、太線の点線以外は工事車両は通行させない事を施工者の㈱松下産業の面川氏は約束させました。

赤い矢印の部分は東京スカイツリーに向かう観光客の往来は予想外に多く、住民ならその危険性は分かりますが、工事車両のドライバーはこれを理解していないと思われ危険だからです。

更に、町会副会長からお祭りの9月15、16,17日の3日間はお祭りの為に御神輿が現場を通行する為に工事を止めて欲しいと言う声が出て施工者の㈱松下産業の面川氏は工事をしない事を約束しました。

長くなりますので第9話に続きます。

続東京セキスイハイム㈱の解体工事現場で100キロのコンクリートが13メートル落下事故

昨日の落下事故ではこの様な危険な状態のコンクリートの塊は推定300キロと思われ、この東京セキスイハイム株式会社の解体工事現場ではこの塊を13メートル下に落下させる大変危険で大きな振動が伴う作業が行われて居ました。

この日は予定があり外出先から戻るとご覧の手紙がありました。

近隣の住民皆様からの立会いの要請があるそうですので早速現場へ行き関係者が集まる中で事故の原因を調査しますと様々な違法行為があり今回の事故に繋がった事が分かりました。

先ず法律が守られていれば今回の事故ははっせいしなかった事が分かりましたのので該当すると思われる法律は次の通りです。

第７章の８　工事現場の危害の防止

第１３６条の５　落下物に対する防護

　建築工事等において工事現場の境界線からの水平距離が5m以内で、かつ、地盤面からの高さが3m以上の場所からくず、ごみその他飛散するおそれのある物を投下する場合においては、ダストシユートを用いる等当該くず、ごみ等が工事現場の周辺に飛散することを防止するための措置を講じなければならない。

２　建築工事等を行なう場合において、建築のための工事をする部分が工事現場の境界線から水平距離が5m以内で、かつ、地盤面から高さが7m以上にあるとき、その他はつり、除却、外壁の修繕等に伴う落下物によつて工事現場の周辺に危害を生ずるおそれがあるときは、国土交通大臣の定める基準に従つて、工事現場の周囲その他危害防止上必要な部分を鉄網又は帆布でおおう等落下物による危害を防止するための措置を講じなければならない。

今回の場合は2度に渡り除却、外壁の修繕等に伴う落下物によつて工事現場の周辺に危害を生じさせました。

一級施工管理技士が居る事になっていますが、この一級管理士は解体前に見に来ただけで解体作業中一度も現場に来て居なかった事が25日の私の立会いで明らかになりました。

これは明らかな違法行為で国土交通省の許可を受けながら適正な管理が行われておらず事故に至った事は重大な問題です。

それは、許可とは原則禁止されて居る事を許可を受ける事で一時的に解除される訳ですから恐らく許可条件に違反している事が推測されます。

喫煙所が高圧ガスボンベの付近にある事は高圧ガス保安法に違反している疑いが指摘されます。

東京セキスイハイム㈱の解体工事現場で100キロのコンクリートが10メートル落下事故！

25日午前9時30分ごろ吾妻橋2丁目20番地内のビルの解体工事現場で高さ約10メートルの場所から重さ100キロを超えるコンクリート片が隣のお宅の敷地内に落下しそこに置かれていたものを破壊する事故が発生したとの連絡で現場に行きました。

現場は、これまで度々近隣住民から危険な工事が行われて居た為に先日も区の職員とと共に行政指導をしたばかりでした。

先ず写真をご覧ください、元々あった建物は4階建ての築45年程度の鉄骨造りのビルですが、本来は小型の重機を揚げてワンフロアーづつ解体するものですが、ここではコストと時間削減の為か巨大な重機を使い搭屋から2階までの床をぶち抜いて解体工事が行われていました。

これは非常に危険な解体工事のやりかたで、先ず床を崩す時点で重量のあるスラブが落下しますので落下時点で大きな振動と大量の埃や破片が飛び散ります。

しかも屋上から1階までの壁面だけだ残された状態ですので壁面そのものが倒壊しますと隣の住宅側に倒れれば住宅そのものを押しつぶしてしまう恐れがあり、死亡事故に繋がり兼ねない大変危険な状態です。

この日事故を調査して見ると写真の右側の壁を解体する際に、飛散防止の筈で取り付けられたバネルが外された状態で屋上部分のコーナー部分のコンクリートの塊が高さ約13メールの地点から落下した事が分かりました。

これが隣の敷地に落下した約120キロのコンクリート辺で落下した際にそこに置かれて居たアルミ製の梯子に接触しながら落下した事が分かります。

この写真を撮影している際も上で作業が行われ小石や砂が私の方に落ちて来たので危険を知らせると共にこの様な危険な作業の中止を求めると共に警察を呼び事故による器物損壊事件として処理する様に要請しました。

落下の際にぶつかり大きく曲がった鉄パイプが見られかなり危険な作業が行われて居た事が伺われ、一歩誤ればこの壁面が隣の家屋側に倒れれば大事故に繋がります。

これは今回落下したものと同じ反対側のコンクリートの塊で重さは推定300キロを超えると思われ、それが不安定な鉄骨の上に置かれた状態で何時落下しても不思議ではありません。

更に現場を見て驚いた事に高圧ガスボンベと酸素ボンベの直ぐ近くに喫煙所が作られ安全管理の杜撰さに驚くと共にご覧の酸素ボンベが爆発しても不思議では無い危険な状態でした。

特に酸素ボンベは爆発する危険がある事は徹底されなければなりません。

ご覧のリンクにhttp://www.chem-station.com/chemistenews/2016/09/oxygen.html酸素ボンベの爆発の様子が動画配信されて居ますので是非ご覧ください。

これは作業者がたばこを吸って居たと言う想定での実験ですが、同じ大きさのボンベの破壊力がお分かりになると思います。

その後東京セキスイハイム株式会社の一級施工管理技士を呼び出し複数の違法行為を指摘させていただきました。

驚いた事にこの一級施工管理技士は工事の着工前に来ただけでそれ以降現場に来て居ない事が分かり単なる名義貸しの疑いがあります。

また、東京セキスイハイム株式会社（本社：台東区東上野4-27-3）は工事を丸投げしており、今回事故を起こした業者は3次下請けである事が分かりました。

この問題は明日の当ブログに続きます。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第7話

前回に引続き吾妻橋二丁目に出現したホテルとは名ばかりの1部屋約12.22平米しかない粗悪な安宿計画の内容を検証してみましょう。

ご覧の図は、ホテルとは名ばかりの建物の8階平面図です。

このフロアーの上には高さ3.4メートルのエレベターの機械室が作られますから建物高さは22.4メートルになります。

何れにしても定員80名のホテルと言いながら、ゴミ捨て場が設置されていない事や旅館業法法上はホテルと言えない旅館扱いになる建物なのにホテルと言う名称で建築確認が出される恐れがあり監視すべきです。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第6話

前回に引続き吾妻橋二丁目に出現したホテルとは名ばかりの1部屋約12.22平米しかない粗悪な安宿計画の内容を検証してみましょう。

ご覧の図は、ホテルとは名ばかりの建物の7階平面図です。

南側は日影規制の関係で屋上があり、ここは説明会では立ち入り禁止場所になる言っておりましたが、実際には事業者がどう使うかは約束がありませんので利用される恐れがあります。

また、隅田川花火大会の日にはここは7階ですから花火が一望出来る可能性があり、花火の日には宿泊客に開放されたり、屋上宴会場にされる可能性もあります。

また、図面には描かれて居ませんが、このフロアーの上には高さ3.4メートルのエレベターの機械室が作られますから建物高さは22.4メートルになります。

東側にはツインルームと思われる広さ14.14平方メートルの部屋が3つと、一つのシングルルームか狭いツインルームかわからない部屋が1つの合計4部屋がある事が分かります。

この付近は風が強いので、部屋が狭いからとごみを外廊下に置かれますと強風で飛ぶ危険性があります。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第5話

前回に引続き吾妻橋二丁目に出現したホテルとは名ばかりの1部屋約12.22平米しかない粗悪な安宿計画の内容を検証してみましょう。

ご覧の図は、ホテルとは名ばかりの建物の2階平面図です。

図面から読み取れる事は、建物の南側には1部屋約12.22平米しかない狭い客室6つ並び東側にはツインルームが3つありその広さは14.14平方メートルでかなり狭いツインルームである事が読取れます。

問題なのがホテルと言う割に客室へ向かう廊下は外廊下で、本来は共同住宅となる筈が、墨田区集合住宅条例により40平米未満の住戸（室）1住戸（室）につき1台以上の自転車置場の設置義務がある為にホテル名目で建築確認を取ろうとしています。

この事はホテルは名目で、当初はホテル経営のポーズはするかも知れませんが、経営破たんを理由に共同住宅となる可能性も否めません。

つまり、この建物が結果的に共同住宅やウイークリーマンションとして使われますと、50戸もある部屋の住民が自転車を使う様になりますと、敷地内に置くことが出来ず付近の公道上に自転車が置かれる危険性があります。

こうした事から、町の治安や秩序が乱れ快適な生活が脅かされる恐れがあります。

吾妻橋二丁目に出現したホテル計画は客室が僅か12.22平米の粗悪な安宿！第4話

昨日に引続き吾妻橋二丁目に出現したホテルとは名ばかりの1部屋約12.22平米しかない粗悪な安宿計画の内容を検証してみましょう。

ご覧の図は、ホテルとは名ばかりの建物の一階平面図です。

図面を読み取りますと建物の入り口には奥行2メートル程のポーチと呼ばれる玄関前の空間があります。

玄関から入ると風除室と呼ばれる外気の流入や風の吹きつけを緩和する目的で建物の玄関に設けられた小部屋があり奥に進むと小さなロビーとフロントのカウンターがあり、その前にはエレベターが一基あります。

奥には狭い事務室があり、一階の外周は外廊下になっています。

更に北側には、バイク置き場が2台分と車2台分の駐車場がありがありますが駐輪場はありません。

ここに粗悪なデベロッパーの隠された意図が伺われ、それは共同住宅にしますと、墨田区には墨田区集合住宅条例があり40平米未満の住戸（室）1住戸（室）につき1台以上の自転車置場の設置義務があります。

つまり、この計画では50室の部屋が作られますし、事務室やロビーを入れますと51.5台分の駐輪場を設置しなければならず、1階部分の約3分の2程度の広さの駐輪場が必要になります。

これを回避したい為に、脱法的な方法で共同住宅では無くホテルとして建ててしまおうとしている事が伺われます。

デベロッパーはホテルと言っておりますが、建物内容を旅館業法に照らし合せて見ますと同法の規定ではホテルには該当せず旅館業に該当する可能性がある程度です。

この建てもにはごみ置き場が無く、50室の部屋から毎日出される大量のゴミは何処に置かれるのでしょうか。

最近の外国人観光客の状況を見ますと外食は殆どせず、コンビニやマイバスケット等で弁当やお持ち帰りすしを買って部屋等で食べて居ますので、大量の弁当のパッケージが毎日捨てられる事が予想されます。

更に、航空機に手荷物で預ける場合1人20キロ程度しか預けられませんから、お土産用に購入した製品のパッケージを外しそれを捨てて帰る為にごみの量もかなり多くなる事が予想されます。

こうしたゴミが公道に捨てられたり、収集車が来るまで放置される恐れがあります。

事実部屋の狭い上安宿ですから、長期滞在しても月額でもウイークリーマンション程度の料金ですから、住み着いてしまう方も予想され、こうした人達が自転車を付近の道路や歩道等に放置してしまう可能性があります。