平成29年墨田区議会第1回定例会で一般質問を行いました！質問原稿を掲載します。

23日平成29年墨田区議会第1回定例会3日目には、墨田オンブズマン大瀬康介が一般質問を行いました。

質問原稿を公開しますのでご覧ください。

墨田オンブズマン　大瀬康介でございます。これより一般質問を行います。

はじめに、吾妻橋二丁目内でのホテル建設に対する行政指導についてご質問致します。

昨年末に建設予定地の敷地にホテルの建設計画のお知らせがあり、説明会に行って参りました。

そこで配布された図面を見てびっくりしました。

約80坪程度の敷地に7階建、部屋数50室のホテルが作られるという内容ですが、そのホテルの大部分の客室の広さは12.12平方メートルで、玄関とユニットバススペースを差引きますと室内は畳3畳程度の広さしかありません。

客室に通じる階段や通路は外階段と言う構造になっていましたので、説明会の会場で担当の一級建築士に何故か質問しました。

その答えは、廊下や階段部分を外廊下や外階段にすると、容積率算定上の延床面積から除外されるからと言う趣旨の回答でした。

しかし、こうした緩和措置が可能なのは建築基準法上、マンションは「共同住宅」として「容積率緩和の特例」として、容積率の計算上、共同住宅の共用部分の廊下や階段の床面積は、算入不要となりますが、用途がホテル営業ないし簡易宿所では、当該特例は使えなくなるのではないでしょうか。

第1の質問として区長にお伺い致しますが、マンションなど共同住宅の場合には、共用の廊下や階段、エントランスホール、エレベーターホールなどが、容積率算定上の延床面積から除外されますが、ホテルの場合はこうした緩和措置があるのでしょうか。

更に、近隣住民の皆さんが不安になる問題として、客室に設置される冷暖房設備は一般に家庭で使われるエアコンであり、室外機をそれぞれの客室のベランダに置くタイプのものとなっております。

こうした状況から判断致しますと、大学生が利用される様な小さな部屋のある集合住宅と変わりません。

そのため、「当初はホテルと言う名目で建設し、ホテル営業を始めた事業主体が倒産や廃業などして、集合住宅やウイクリーマンション等に転用されるのではないか」と言う声もあります。

そこで、何故この様な建物がホテルと言えるのか不思議に思い調べてみますと、「墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例施行規則」が平成27年12月15日に改正されました。

このことにより、墨田区集合住宅条例における自転車置き場の附置義務台数が専用床面積に応じて定められ、当該建物が共同住宅であれば50台分の駐輪場を設置する義務があります。

しかし、用途目的を「ホテル」と書換えてしまうと、同条例の枠から外れますので、そうした目的でホテルとされた可能性が高いと思われます。

それを裏付ける様に当該建物には駐車場が2台分、バイク置き場が2台分しかなく、とても50台分の駐輪場が確保出来る場所は計画されていません。

更に、ホテルとしてのレストランや食事、会議スペースも確保されていません。

そして、宿泊客数は70名を想定しているそうですが、ごみの一時保管場所も建物や敷地内に確保されていません。

この部分を指摘致しますと、「委託業者が取りにる」とのことでしたが、大量に出るごみを一時保管する場所が存在しない建物で、どの様にして業者が引き取るのかわかりませんし、先ず説明になっていません。

第2の質問として、この様な問題があると思われる建物でも建築確認申請が出された場合や旅館業法上の届出がなされた場合、許可されるのでしょうか。

それから、近隣住民が最もお怒りになっている問題は、現在の地権者が土地を取得後に行った解体工事が、当初平成28年4月25日から8月31日の4か月程度だったにもかかわらず、9月21日には延長され、山留工事が9月23日から9月28日まであるとされ、本工事は9月29日から10月31日まで延長されました。

11月19日になると再び11月21から12月10日まで延長され、結果的に更に約4か月も工事が遅れ、近隣住民は大変な騒音と解体に伴う粉塵による被害に悩まされました。

特に、解体に伴う粉塵がひどいので、粉塵が飛び散らない様に散水しながら作業する様に注意すると、作業員が肩を怒らせながら住民のところにやって来たり、苦情を解体業者に言おうと電話をしても、常に電話がコール状態で、誰も電話に出ないと言う有様でした。

その後、説明会に集まった住民の皆さんから伺ったことですが、杜撰な解体工事の結果、隣接するお寺は、墓地の塀に数か所もの罅が入ったり、隣接する住宅では基礎の部分の土砂が変形し、敷地内に並べられたエアコンの室外機が傾むいたり、フェンスの基礎が露出する等の被害が出ており、杜撰な解体及び掘削工事の影響が出ています。

その原因は、9月23日から9月28日に行われた山留工事が非常に杜撰で、この工事のうち23日と24日は準備作業で25日は日曜日ですから実際の山留工事は３日間しかなく、この山留も本来ならH鋼を打込みその間に横矢板を入れて山留するものですが、現況を見てもこうした山留の形跡が見当たらず、そこには単なる合板が差込まれただけです。

この事は現在も地盤が弱い状態である事を示唆するものです。

しかも基礎部分の解体では大型のコンクリートブレーカーが使われ、隣接するビルのテナントでは、「騒音と振動が理由で仕事にならないので転居する」との申し出が出され、ビルの所有者はいっぺんに3フロアー分が空いてしまうと言う状況に追い込まれています。

いずれにしても、建築工事着工の際にはこうした問題が解決される必要がございます。

しかしながら最も重大な問題は、土地の所有者と建築主の問題で、当該企業が実態の不明な会社で責任が取れるのかどうかも不明な上に、肝心のホテルの運営主体が、現段階でまだ決まって居ないと言う理由で運営主体も明らかにされていません。

ホテルの場合はその運営主体がきちんとした会社なら問題はありませんし、住民も納得できるそうですが、無責任な企業や責任能力のない業者が運営主体となってしまうと近隣に様々な迷惑を与えかねない為に近隣住民のほとんどが反対しています。

そこで解体工事に戻りますが、墨田区では建築物の解体工事の事前周知に関する指導要綱が定められておりますが、これが次の点で守られていませんでした。

先ず、第５条 （発注者等の責務）では、「発注者等は、建築物の解体工事を行うに当たり、紛争を未然に防止するため、周辺の生活環境に及ぼす影響について十分考慮するとともに、第９条の規定による説明会等を行い、良好な近隣関係を損なわないように努めなければならない。」と定められていますが、説明会は行われず、平成28年4月18日に同第８条1項で定める標識の設置が行われただけでした。

また、同第５条第２項では、「発注者等は、紛争が生じた場合には、近隣住民の立場を尊重し、誠意をもって対応し、自主的に解決するよう努めなければならない。」と定められていますが、これについては以下の点で守られていませんでした。

同第５条第３項では、 「発注者等は、関係法令を遵守するとともに、必要に応じて法令による規制等について関係部局と調整し、次に掲げる事項に配慮しなければならない。（１） 工程表の作成を行い、近隣住民に対して工事予定についての詳細な説明を行うこと。」とございます。

しかし、工程表は近隣に配られましたが「詳細な説明」は行われませんでした。（２） 「当該工事現場には、仮囲い、養生シート等を設置すること。また、粉じん等が生ずる場合には、散水を行う等適切な措置を講じること。」と定められておりますが、工事現場の広さに対して散水量が著しく少なく、家庭用の水道ホース1本のみで粉じん等を防ぐための散水能力に欠けている上に、散水が行われない事が度々ありました。

しかし、同（３）には 「騒音、振動及び粉じん等が近隣住民の生活環境に著しい影響を与えると想定される場合には、それらの対策を講じること。」とあります。

（７） 近隣住民から騒音計及び振動計の設置の要望を受けた場合においては、それらの設置に努めること。」と定められているにも関わらずそれらの対策は不十分で、度々騒音計の設置を求めても最後まで設置していただけませんでした。

同第９条 「発注者等は、標識の設置後、工事開始の７日前までに、近隣住民に対し、工事について説明会の開催又は戸別訪問により説明しなければならない。」と定められていますが説明会も説明もございませんでした。

更に同第10条で規定する事項の説明もありませんでした。そこで第3の質問として区長にご質問致しますが、同第１１条には発注者等の義務として、第８条第１項の規定による標識の設置及び第９条第１項の規定による説明会等を実施したときは、工事開始の７日前までに、その事実及びその内容を解体工事事前周知報告書（第２号様式）により区長に報告しなければならない。

と定められておりますが、当該発注業者はどの様な報告を区長にされたのでしょうか。

具体的にお答え下さい。第4の質問は、同第１２条（周知状況等の説明）「区長は、前条に基づく報告のほか、発注者等に対して特に必要と認める事項について報告を求めることができる。」とされておりますが、発注者等に対して報告を求めたのでしょうか。

第5の質問として、同第１３条（計画の変更等）「 発注者等は、工事計画等に変更が生じた場合には、変更内容について速やかに近隣住民に周知するとともに、変更届（第３号様式）により速やかに区長に届け出なければならない。」とございますけれども、日程変更が3度ございましたが、変更届は何度出されていたのでしょうか。

第6の質問として、ホテルの建築計画に関しまして、その問題点は、ホテルとしながらも建物の構造そのものが集合住宅と変わらず、旅館業法上のホテルの条件を満たすものか確認したいので区長のご書見をお伺い致します。

第7の質問として、墨田区中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整に関する条例、第3条(区長の責務)「区長は、紛争を未然に防止するよう努めるとともに、紛争が生じたときは、迅速かつ適正に調整するよう努めなければならない。」とされておりますが、当該建築計画の近隣住民の多くの人たちがこの計画に反対しております。

吾妻橋二丁目のこのエリアは、神聖なお寺や墓地があり静かで、良好な近隣関係が築かれた地域でもあり、周辺の生活環境に影響を及ぼす恐れのある当該ホテル計画には近隣住民の多くの人たちが反対しております。

同法に規定される様に区長の責務として紛争の未然防止や紛争が生じたときには迅速かつ適正に調整するよう努めなければならないとされておりますが、どの様な対応をお取りになるのかお答え下さい。

次に、横川小学校体育館の屋根の改修についてご質問致します。

　先日横川小学校の卒業生の方から横川小学校体育館の屋根が昭和30年代の高度成長期に突貫工事で作られた為に簡易な構造で作られ、雨音が体育内に響いて声が聞き取れない事や断熱材が使われて居ない為に夏は暑く冬は寒い上に大雨になると天井の中央部分から雨漏れがするので、同窓会として30年も前に屋根の張替を陳情したそうですが、10年以上まえに屋根の塗装をした程度で何も根本的な解決はされて居ないそうです。

私も現場を視察致しましたが建物の劣化が酷く、体育館の天井の部材が木材を繊維状に削り作られた木毛（もくもう）に接着剤と防炎の為にセメントを混ぜて固めた木毛セメントボードが貼られ、その上にトタンがかぶせられただけの構造でした。そこで問題なのが、天井全面に貼られた木毛セメントボードは昭和30年代のもので劣化が著しい上に当時の接着剤は現在のものと比べ比較にならない程接着力が高くありませんし、製造後60年近く経ちますので、木毛セメントボードの強度は著しく低下している筈です。

横川小学校の体育館の屋根は強度の強いドーム型では無く平面構造の為に、風圧による影響を強く受けますし、万一台風の強風で窓やドアが破損しますと、そこから強風が入り込み平面構造の屋根が風圧で飛ばされる恐れがあります。

その理由は、昭和30年代のスカスカの木毛セメントボードは軽い上に強度が弱くそれを覆っているものは一枚のトタン板ですからとても軽く飛びやすい上に、これらを固定しているねじ類がきちんと固定されていたとしても、製造後60年近く経て劣化したスカスカの木毛セメントボードの方が破損して飛ばされる恐れがあります。

その理由は現在使われているスカスカの木毛セメントボードの保釘力が経年劣化でかなり低下していると思われるからです。こうした状態を放置する事は大変危険ですし、最近の激しい気象状況を考えますと、ゲリラ豪雨に伴い発生する竜巻の様な強風も増えていますので、何時強風で体育館の屋根が吹き飛んでも不思議ではありませんし、児童の登下校中にこうした事故が起これば人命に関わる大惨事になる危険性は否めません。

実際には屋根だけでなく体育館の壁面の劣化も著しく、南側の舞台の下の方からと、西側の男子トイレ側の壁面からは大雨の際に雨水の浸水が度々あるそうです。

また校舎と体育館を繋ぐ通路部分の屋根の裏側は塗装がはがれボロボロ落下しており、こうした塗装の下塗りに使われるプライマーと呼ばれるサビ止め塗料には、昔は鉛が含まれていましたので、はがれ落ちた塗装が児童の目にでも入れば失明する恐れがあります。

私も子供の頃に錆ついて剥がれた塗膜が目に入ってしまい失明に近い重篤な怪我をした児童が居た事を記憶しています。こうした部分は剥離剤か高圧洗浄機で全ての塗装を剥がすか、新たに天井を付けて覆う等の対策が必要だと思います。体育館の建設以来60年近く経ちながら殆どメンテナンスをして来なかった事を考えますと事故が起きない内にきちんとリニューアル工事をすべきものと考えます。

そこで区長と教育長に第8番目の質問を致しますが、常に安全安心が基本とおっしゃる区長ですが、横川小学校体育館の屋根のリニューアル工事を何時ごろにやるべきと考えておられるか、その理由と共にお答えいただき、仮に、それまでの間にここで指摘する事故が発生した場合、誰がどの様な責任を取られるのか具体的にお答え下さい。

路上喫煙禁止場所での禁煙の徹底についてについて

　路上喫煙禁止場所での禁煙については、区民の皆様から何とかして欲しいと言う声が私以外の議員の皆様にも届いていると思います。確かに区民の皆様からのご指摘通り、横断歩道で信号待ちをしているときに、どこからかタバコの煙が流れて来ますと非喫煙者にはとても不愉快なものです。

墨田区には条例はありますが、千代田区では監視員が居て禁止場所での喫煙者には2000円の過料をその場で徴収していますし、目黒区では「目黒区ポイ捨てなどのないまちをみんなでつくる条例」があり「路上喫煙禁止区域内では公設の指定喫煙場所以外での喫煙を禁止。違反者には是正勧告の後、行政命令発布を経て3万円以下の罰金刑に処す。」と言う罰金を課しています。

墨田区では、「路上喫煙禁止と書かれた張り紙がされているだけで、注意する方もおらず罰則の規定もない」と区民の皆様の中には指摘される方がいらっしゃいます。第9の質問として区長にお尋ねしますが、区長は、制裁無し、過料、罰金のいずれの状態が必要と考えておられるのかお尋ねします。

続いて、老朽建物の対策についてご質問致します。　　

二年程前の事になりますが、「東駒形で隣接する建物が既に崩壊しており、隣の建物が倒れ寄りかかってしまい何とかして欲しい」との要望がございました。そこで安全支援課の職員に現場へ行っていただき対策を取るようにお願いしました。しかし、既に二年経過しても何ら現状が改善されて居ません。

その建物は既に屋根の大部分が崩落しており、残る屋根の部分も何時強風で飛ばされるかわかりません。また、屋根が崩落している関係で雨水が内部に侵入しますから、柱や基礎の部分の木材部はシロアリが繁殖していると思われます。

このような崩壊した建物が放置されますと、隣接する木造住宅にシロアリの被害が及んでしまう事は言うまでもありません。こうした放置により隣接する住民は家屋と言う財産が蝕まれるだけでなく、本来の建物の強度が維持できなくなりますので建物の倒壊の危険すらあります。

このケースの場合は、近隣との交流が殆どなく用があって訪問しても居留守を使われてしまい、話し合う事すら出来ないのが実情でした。このケースの場合、戸籍謄本等から親族の居所や連絡先を知る事が出来る墨田区役所の役割は大きく、当然近隣の人達が調べようとしても個人情報保護を理由に開示されませんので、区が動かなければ解決する事は困難です。

しかしながら墨田区は親族の居所や連絡先を知って居て何らかの交渉が出来る立場にありながら、2年も事実上放置して居る事は公共の福祉や住民の生活の安全安心や住み慣れたまちと命を守ると言う墨田区が掲げる大原則に反していると言わざるを得ません。

墨田区は言うまでも無く木造住宅密集地帯ですから、朽ち果てた建物が放置されますとそこにシロアリの巣が作られ、そこから生まれたシロアリが付近の住宅の柱や基礎を食荒らしてしまいます。現実には見えない所でこうした被害がかなり進んでいるのではないでしょうか。

そこで第10番目の質問として区長にお伺い致しますが、今回のケースの様に空き家では無く人が住んでいる建物が老朽化して建物が崩壊したり、傾いてしまい隣接する建物に寄りかかってしまった場合は、区としてどの様な対応を取る事が出来るのか。

墨田区は基本計画の中に安心して暮らせる「すみだ」を作る事を掲げていますが、今回の事例の様に隣接する建物崩壊で居住の安全安心が奪われてしまっている場合はどの様な対応を取るべきだと思われるのでしょうか。

また、今回の事例では既に2年経過しても改善の見通しが付かないままであり、事故が起きた場合の責任の所在は何処にあるのか。また、区に相談されても解決策が無い場合には、区民はどうすべきなのかお示し下さい。

最後に、未利用公有地の有効活用についてご質問致します。

区内には未利用公有地が所々に散見されますが、散歩等をされている区民の方から「運動の場として開放して欲しい」と言う要望がございました。

また、東京都が所有する公有地もかなりあり、こうした場所は比較的広いので区が借りて地域振興に使えないのでしょうか。例えば東駒形4丁目の旧ハローワーク跡地は更地ですから、観光バスの乗り降りや待機場として時間貸ししたり、待機児童対策で保育園を作り活用すべきだと思います。

また、比較的駅に近い場所では自転車駐輪場として使う等の活用を検討すべきだと思います。現在の状態ではただフェンスで囲まれて居るだけで都心部の一等地が何も活用されずに放置されている事は行政財産の効率的運用という観点からも無駄に思われますし、広い土地が有効に活用されない事は近隣の経済活動の活性化の阻害要因にもなりますので、何らかの活用が必要だと思います。

第11番目の質問として、未利用公有地が活用されていない原因とそれに伴う問題点をお聞かせ下さい。

以上で、私からの質問を終わります。

ご静聴ありがとうございました。